Podsumowanie tygodnia

Sprzedaż domu w Illinois krok po kroku

Każda transakcja jest inna. Terminy wynikają z Twojej umowy, a Twój prawnik potwierdza, co dotyczy Twojej sytuacji.

1. Konsultacja i ustalenie ceny

   Spotykamy się w Twoim domu i omawiamy analizę porównawczą rynku (CMA) z ostatnich sprzedaży w okolicy, aby wybrać cenę ofertową. CMA nie jest operatem szacunkowym (appraisal).

2. Pisemna umowa pośrednictwa

   Podpisujesz pisemną umowę pośrednictwa (listing agreement) z the sponsoring brokerage. Określa ona usługi, okres obowiązywania, cenę ofertową oraz wynagrodzenie jako jasną kwotę lub stawkę.

3. Przygotowanie domu

   Drobne naprawy, uporządkowanie, sprzątanie i dobre zdjęcia. Zbierz przydatne dokumenty: mapę geodezyjną (survey), pozwolenia, dokumenty wspólnoty (HOA) i ostatnie rachunki za media.

4. Wymagane w Illinois oświadczenia

   Zanim kupujący podpisze umowę, sprzedający zazwyczaj musi przekazać: Residential Real Property Disclosure Report; w przypadku domów zbudowanych przed 1978 r. federalne oświadczenie o farbie ołowiowej i broszurę EPA; oświadczenie i broszurę dotyczące radonu wymagane w Illinois; a w przypadku mieszkań w kondominium dokumenty wymagane przez sekcję 22.1 ustawy Condominium Property Act. Twój prawnik potwierdzi, co Cię dotyczy.

5. Marketing i prezentacje

   Twój dom trafia do MLS i jest promowany w internecie ze zdjęciami i opisem zgodnymi z zasadami równego dostępu do mieszkań (fair housing). Prezentacje umawiam zgodnie z Twoim harmonogramem.

6. Oferty i negocjacje

   Omawiam z Tobą każdą ofertę: cenę, zadatek, finansowanie, datę zamknięcia i ewentualne ustępstwa. Możesz ją przyjąć, złożyć kontrofertę lub odrzucić.

7. Przegląd przez prawnika

   Po akceptacji obaj prawnicy sprawdzają umowę, zwykle przez 5 dni roboczych, i mogą zaproponować zmiany.

8. Inspekcja kupującego i prośby o naprawy

   Przychodzi inspektor kupującego. Jeśli kupujący poprosi o naprawy lub rekompensatę, razem z prawnikiem decydujesz, czy się zgodzić, zaproponować rekompensatę, czy odmówić.

9. Wycena

   Jeśli kupujący korzysta z kredytu, kredytodawca zleca wycenę. Jeśli wycena wypadnie nisko, omawiamy możliwości.

10. Pomiar geodezyjny (survey)

    Umowy w Illinois często wymagają, aby sprzedający dostarczył aktualny pomiar nieruchomości (zwykle nie dotyczy kondominium). Zamów go wcześnie.

11. Znaczki podatku od przeniesienia i zaświadczenie o wodzie

    Wiele gmin wymaga przed zamknięciem znaczków podatku od przeniesienia własności (transfer stamps) i końcowego rachunku lub zaświadczenia za wodę, a niektóre także inspekcji przy sprzedaży. Wymogi różnią się w zależności od miejscowości, więc zaczynamy wcześnie.

12. Ostatnie oględziny

    Kupujący sprawdza dom krótko przed zamknięciem. Zostaw go w uzgodnionym stanie, z elementami objętymi umową i bez swoich rzeczy.

13. Zamknięcie transakcji

    Podpisujesz akt przeniesienia własności (deed) i dokumenty zamknięcia, a firma tytułowa spłaca Twój kredyt hipoteczny i wypłaca Ci należne środki. Potwierdź instrukcje wypłaty, dzwoniąc do firmy tytułowej pod znany Ci numer.

14. Po zamknięciu

    Przepisz lub zamknij umowy na media, zrezygnuj z ubezpieczenia domu po przekazaniu nieruchomości, przekieruj korespondencję i zachowaj rozliczenie (settlement statement). Firma tytułowa wystawia formularz 1099-S; przekaż go swojemu księgowemu (CPA).

Po podpisaniu umowy Twój prywatny harmonogram transakcji pokazuje te kroki z Twoimi datami i czerwonymi przypomnieniami o terminach.

Jak działają prowizje z umowy pośrednictwa

Oto jak działa wynagrodzenie biura sprzedającego w Illinois po zmianach zasad branżowych w 2024 r.

• Określone w umowie pośrednictwa

  Twoja pisemna umowa pośrednictwa z the sponsoring brokerage jasno określa wynagrodzenie jako kwotę lub stawkę: [stawka lub kwota ryczałtowa ustalona w Twojej umowie pośrednictwa].

• Nie ustala go prawo i podlega negocjacji

  Prowizji nie ustala ani prawo, ani żadne stowarzyszenie. W pełni podlega negocjacji między Tobą a biurem.

• Twoja decyzja o wynagrodzeniu agenta kupującego

  To Ty decydujesz, czy zaproponować biuru kupującego wynagrodzenie lub ustępstwa i w jakiej wysokości: [Twoja decyzja, na piśmie]. To również podlega negocjacji i można o tym rozmawiać przy każdej ofercie. Oferty wynagrodzenia nie są publikowane w MLS.

• Płatne przy zamknięciu ze środków ze sprzedaży

  Wynagrodzenie jest płacone przy zamknięciu ze środków ze sprzedaży i widnieje w rozliczeniu (settlement statement).

• Kwota, którą otrzymasz

  Przed wystawieniem domu poproś mnie o pisemny szacunek kwoty netto po odliczeniu prowizji, spłaty kredytu, proporcjonalnych podatków, znaczków i kosztów zamknięcia: [szacunek przygotowany dla Ciebie]. To tylko szacunek; ostateczne kwoty znajdziesz w rozliczeniu.

Pola w [nawiasach] uzupełnia się na podstawie Twojej własnej pisemnej umowy. Ta strona nigdy nie podaje wysokości prowizji, ponieważ wynagrodzenie jest negocjowane z każdym klientem.

Obowiązki pośrednika wobec Ciebie według prawa Illinois

Zgodnie z ustawą Illinois Real Estate License Act of 2000 (225 ILCS 454) pośrednik, który Cię reprezentuje, ma wobec Ciebie następujące obowiązki:

• Lojalność: działać w Twoim najlepszym interesie i wykonywać Twoje zgodne z prawem polecenia.
• Poufność: chronić Twoje poufne informacje, chyba że wyrazisz zgodę lub prawo stanowi inaczej. Obowiązek trwa także po zakończeniu transakcji.
• Ujawnianie: przedstawiać wszystkie oferty i informować Cię o istotnych faktach dotyczących transakcji, o których faktycznie wie.
• Rozliczanie: niezwłocznie rozliczać pieniądze lub mienie otrzymane w Twoim imieniu.
• Należyta staranność: wykonywać umowę z należytą wiedzą i starannością.

Wynagrodzenie dla biura: prawo Illinois wymaga, aby wynagrodzenie było wypłacane biuru sponsorującemu, the sponsoring brokerage, a nie bezpośrednio pośrednikowi. Biuro rozlicza się z pośrednikiem na podstawie własnej umowy.

Masz pytania dotyczące umowy? Zadaj je przed podpisaniem. Możesz też poprosić swojego prawnika o jej sprawdzenie.