Witamy kupujących

Zakup domu w Illinois krok po kroku

Każda transakcja jest inna. Terminy wynikają z Twojej umowy, a Twój prawnik potwierdza, co dotyczy Twojej sytuacji.

1. Konsultacja

   Rozmawiamy o Twoich celach, budżecie, terminach i okolicach. Zanim cokolwiek podpiszesz, wyjaśniam, jak działa reprezentacja i wynagrodzenie.

2. Pisemna umowa o reprezentację kupującego

   Zanim obejrzysz z agentem jakikolwiek dom, osobiście lub wirtualnie, podpisujesz pisemną umowę z the sponsoring brokerage. Określa ona usługi, okres obowiązywania oraz wynagrodzenie jako jasną kwotę lub stawkę.

3. Wstępna zgoda kredytowa

   Wybrany przez Ciebie kredytodawca sprawdza dochody, oszczędności i historię kredytową i wydaje wstępną zgodę (pre-approval). Dzięki temu znasz swój przedział cenowy, a sprzedający traktują Twoją ofertę poważnie.

4. Wyszukiwanie i oglądanie domów

   Ustawiam wyszukiwania, umawiam prezentacje i dzielę się spostrzeżeniami, od stanu technicznego po lokalizację. To Ty decydujesz, które domy Ci odpowiadają.

5. Oferta

   Przygotowujemy pisemną ofertę, zwykle na standardowym formularzu umowy stosowanym w Illinois: cena, zadatek (earnest money), finansowanie, terminy i ewentualna prośba o ustępstwa sprzedającego.

6. Przegląd przez prawnika

   W Illinois kupujący i sprzedający zwykle mają własnych prawników. Większość umów przewiduje okres przeglądu przez prawnika (attorney review), zazwyczaj 5 dni roboczych od akceptacji, w którym każdy z prawników może zaproponować zmiany lub odstąpić od umowy.

7. Inspekcja domu

   Licencjonowany inspektor sprawdza nieruchomość, często z opcjonalnym testem na radon. Następnie Twój prawnik negocjuje naprawy lub rekompensatę w terminie umownym.

8. Wycena

   Jeśli korzystasz z kredytu, kredytodawca zleca wycenę (appraisal), aby potwierdzić, że wartość domu uzasadnia kwotę kredytu.

9. Promesa kredytowa

   Kredytodawca wydaje pisemne zobowiązanie kredytowe (mortgage commitment) do daty z umowy. Jeśli może się spóźnić, Twój prawnik prosi na piśmie o przedłużenie.

10. Ostatnie oględziny

    Krótko przed zamknięciem oglądamy dom, aby potwierdzić jego stan, wykonanie uzgodnionych napraw i obecność elementów objętych umową.

11. Zamknięcie transakcji

    W firmie tytułowej podpisujesz dokumenty kredytowe i zamknięcia oraz sprawdzasz Closing Disclosure i rozliczenie (settlement statement). Zabierz dokument tożsamości ze zdjęciem. Nigdy nie wykonuj przelewu według instrukcji otrzymanych e-mailem lub SMS-em; zadzwoń do firmy tytułowej pod znany Ci numer.

12. Po zamknięciu

    Otrzymujesz klucze. Następnie wymień zamki, zaktualizuj adres, zachowaj dokumenty z zamknięcia i złóż wnioski o ulgi w podatku od nieruchomości. Przypomnienia „Home Sweet Home” w Twoim harmonogramie pomogą przy każdym z tych kroków.

Po podpisaniu umowy Twój prywatny harmonogram transakcji pokazuje te kroki z Twoimi datami i czerwonymi przypomnieniami o terminach.

Jak działa wynagrodzenie agenta kupującego

W sierpniu 2024 r., po ugodzie National Association of REALTORS®, zasady zmieniły się w całym kraju. Oto jak dziś działa wynagrodzenie agenta kupującego w Illinois.

• Najpierw pisemna umowa

  Zanim obejrzysz z agentem jakikolwiek dom, podpisujesz pisemną umowę o reprezentację kupującego z the sponsoring brokerage. Musi ona jasno określać wynagrodzenie jako kwotę lub stawkę: [stawka lub kwota ryczałtowa ustalona w Twojej umowie]. Nie może być otwarta ani nieokreślona.

• Nie ustala go prawo i podlega negocjacji

  Prowizji nie ustala ani prawo, ani żadne stowarzyszenie. Wysokość i sposób zapłaty w pełni podlegają negocjacji między Tobą a biurem.

• Kto może zapłacić

  Możesz zapłacić wynagrodzenie sam; możesz w ofercie poprosić sprzedającego o pokrycie całości lub części (ustępstwo sprzedającego); może je też zaproponować biuro sprzedającego. W każdym przypadku biuro nie może otrzymać więcej, niż przewiduje Twoja umowa: [sposób rozliczenia ewentualnej różnicy ustalony w Twojej umowie].

• Brak informacji w MLS

  Oferty wynagrodzenia dla biur kupujących nie są już publikowane w MLS. Mogę zapytać bezpośrednio agenta sprzedającego, a prośbę możemy też zawrzeć w Twojej ofercie.

• Kiedy i jak jest płacone

  Wynagrodzenie jest płacone przy zamknięciu i widnieje w rozliczeniu (settlement statement) oraz w Closing Disclosure. Część niepokryta przez sprzedającego lub jego biuro jest płacona zgodnie z Twoją umową: [warunki płatności w Twojej umowie].

• Kredytodawcy mogą ograniczać ustępstwa sprzedającego

  Twój program kredytowy może ograniczać, ile sprzedający może dołożyć do Twoich kosztów. Zapytaj kredytodawcę wcześnie, aby oferta mieściła się w limicie.

Pola w [nawiasach] uzupełnia się na podstawie Twojej własnej pisemnej umowy. Ta strona nigdy nie podaje wysokości prowizji, ponieważ wynagrodzenie jest negocjowane z każdym klientem.

Obowiązki pośrednika wobec Ciebie według prawa Illinois

Zgodnie z ustawą Illinois Real Estate License Act of 2000 (225 ILCS 454) pośrednik, który Cię reprezentuje, ma wobec Ciebie następujące obowiązki:

• Lojalność: działać w Twoim najlepszym interesie i wykonywać Twoje zgodne z prawem polecenia.
• Poufność: chronić Twoje poufne informacje, chyba że wyrazisz zgodę lub prawo stanowi inaczej. Obowiązek trwa także po zakończeniu transakcji.
• Ujawnianie: przedstawiać wszystkie oferty i informować Cię o istotnych faktach dotyczących transakcji, o których faktycznie wie.
• Rozliczanie: niezwłocznie rozliczać pieniądze lub mienie otrzymane w Twoim imieniu.
• Należyta staranność: wykonywać umowę z należytą wiedzą i starannością.

Wynagrodzenie dla biura: prawo Illinois wymaga, aby wynagrodzenie było wypłacane biuru sponsorującemu, the sponsoring brokerage, a nie bezpośrednio pośrednikowi. Biuro rozlicza się z pośrednikiem na podstawie własnej umowy.

Masz pytania dotyczące umowy? Zadaj je przed podpisaniem. Możesz też poprosić swojego prawnika o jej sprawdzenie.